Tehotenstvo je obdobie plné zmien a nových výziev. Ak ste tehotná a žijete v nájme, je dôležité poznať svoje práva a povinnosti, aby ste sa vyhli nepríjemným prekvapeniam. Tento článok sa zameriava na aspekty nájomnej zmluvy v kontexte tehotenstva, s dôrazom na práva nájomcu a povinnosti prenajímateľa.
Práva Tehotnej Ženy Podľa Zákona o Rodine
Zákon o rodine osobitne počíta s ochranou nárokov ženy, ktorá porodí svoje dieťa mimo manželstva. Na strane nárokov nevydatej matky, oprávnenou je matka dieťaťa, ktorá nie je vydatá za otca svojho dieťaťa. Povinným je otec dieťaťa. Domáhanie sa týchto nárokov je preto vylúčené v prípade, ak ešte nedošlo k určeniu otcovstva. Ak sa rodičia o nárokoch nevydatej matky nedohodnú, rozhodne o nich na návrh nevydatej matky súd.
Z hľadiska nárokov tehotnej ženy, ktoré predvída právna úprava Zákona o rodine v rámci príspevku na výživu a úhradu niektorých nákladov nevydatej matke, oprávnenou je tehotná žena, ktorej sa dieťa ešte nenarodilo. Povinným je muž, ktorého otcovstvo ešte nie je určené, avšak je pravdepodobné. Ak by už otcovstvo bolo určené, je možné sa domáhať len nárokov nevydatej matky a v prospech dieťaťa vyživovacej povinnosti rodičov k deťom. Z hľadiska nárokov nevydatej matky, právo žiadať príspevok na úhradu nákladov spojených s tehotenstvom a pôrodom sa premlčí uplynutím troch rokov odo dňa pôrodu.
Predĺženie Nájomnej Zmluvy a Tehotenstvo
Častá otázka tehotných žien v nájme znie: Môže mi prenajímateľ nepredĺžiť nájomnú zmluvu, pretože som tehotná? Odpoveď je, bohužiaľ, áno. Ak máte nájomnú zmluvu na dobu určitú, prenajímateľ nie je povinný ju predĺžiť, a to ani v prípade, že ste tehotná. Skončením platnosti zmluvy nájom jednoducho zaniká. Dôvod, prečo sa prenajímateľ rozhodne zmluvu nepredĺžiť, je irelevantný.
Príklad z praxe
Predstavte si situáciu, že ste podpísali nájomnú zmluvu na rok s možnosťou predĺženia. Počas trvania nájmu otehotniete a prenajímateľ, ktorý vás vidí s bruškom, vám oznámi, že zmluvu nepredĺži. Hoci to môže byť nepríjemné, je to jeho právo, ak zmluva neobsahuje žiadne špecifické ustanovenia, ktoré by ho obmedzovali.
Prečítajte si tiež: Ako sa určuje začiatok tehotenstva?
Právna Úprava Nájmu Bytov: Občiansky Zákonník vs. Zákon o Krátkodobom Nájme Bytu
Problematiku nájmu bytov upravuje Občiansky zákonník ("OZ") a Zákon o krátkodobom nájme bytu ("ZoKNB"). Je dôležité rozlišovať medzi týmito dvoma právnymi úpravami, pretože majú odlišné dôsledky pre práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa.
Nájomná Zmluva Podľa Občianskeho Zákonníka
V prípade uzatvorenia zmluvy o nájme podľa OZ vzniká nájom bytu nájomnou zmluvou. Prenajímateľ ňou prenecháva nájomcovi byt do užívania za nájomné, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.
Nájom bytu je chránený, čo znamená, že ak nedôjde k dohode o skončení nájmu, možno ho vypovedať len zo zákonných dôvodov uvedených v § 711 OZ. Dôvod výpovede musí byť vo výpovedi skutkovo vymedzený tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná; dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.
Prenajímateľ bytu je oprávnený dať výpoveď len z dôvodov uvedených v ust. § 711 OZ a v závislosti od dôvodu výpovede je daná aj povinnosť prenajímateľovi zabezpečiť bytovú náhradu od náhradného bytu až prístrešie, prípadne bez bytovej náhrady.
Výpovedné dôvody dané OZ nie je možné rozširovať a výpovednú dobu, ktorá je zo zákona tri mesiace, teda dohodou účastníkov zmluvy možno určiť len dlhšiu, nie kratšiu (§ 710 OZ).
Prečítajte si tiež: Sledovanie tehotenstva týždeň po týždni
Všeobecne platí, že ak OZ neustanovuje inak, nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Spoloční nájomcovia majú právo len na jednu bytovú náhradu (náhradný byt, náhradné ubytovanie a prístrešie) (§ 712c OZ).
Bytovú náhradu má zabezpečiť ten, v prospech koho sa byt. Ak teda prenajímateľ zabezpečí bytovú náhradu, nájomca, ktorý má byt vypratať, je povinný uzavrieť zmluvu o bytovej náhrade do 30 dní od doručenia písomného vyhlásenia o jej zabezpečení; ak zmluvu o bytovej náhrade bezdôvodne neuzavrie, jeho nárok na bytovú náhradu zanikne.
Ak je zmluva uzatvorená podľa ust. OZ, nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada.
Špeciálne v prípade, ak členmi domácnosti nájomcu sú maloleté deti, na ktoré sa v otázke pýtate, a malo by dôjsť ku skončeniu nájmu výpoveďou zo strany prenajímateľa z dôvodu, že nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa namiesto náhradného ubytovania náhradný byt avšak aj mimo obce, v ktorej sa nachádza vypratávaný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Vzdialenosť náhradného bytu musí však umožniť dennú dochádzku do práce.
Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu užívania bytu na iné účely ako bývanie nájomca, ako aj v prípade zmluvy uzatvorenej na dobu určitú nájomca nemá právo na bytovú náhradu.
Prečítajte si tiež: Očkovanie MMR a tehotenstvo
Osobitný zákon o bytových náhradách aj v týchto prípadoch ustanovuje, že nájomca má právo na bytovú náhradu a to v prípade, ak nájom bytu skončil pred uplynutím dohodnutej doby z dôvodu, že byt bez zavinenia nájomcu nie je možné ďalej užívať alebo ak ide o služobný byt alebo o byt osobitného určenia a nájomca pred jeho užívaním ukončil užívanie iného bytu.
Krátkodobý Nájom Bytu
Krátkodobým nájmom bytu sa rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa ZoKNB a spĺňa náležitosti § 3 a na základe ktorej, nájom bytu vrátane jeho predĺžení, trvá najviac šesť rokov.
Nájomná zmluva musí mať povinne písomnú formu, zmluvné strany si musia poskytnúť najmenej jedno jej vyhotovenie a musí obsahovať údaje podľa ust. cit. zákona, vrátane vyhlásenia nájomcu, že si je vedomý tej skutočnosti, že zmluva sa uzaviera podľa ZoKNB.
Aby sa nájomný vzťah riadil ustanoveniami cit. zákona musia byť splnené podmienky v ňom uvedené, vrátane preukázania registrácie prenajímateľa u príslušného správcu dane a to nájomcovi.
Ak prenajímateľ nesplní povinnosť registrácie podľa zákona o dani z príjmov, spravuje sa nájom bytu ustanoveniami ZoKNB okrem výpovedných dôvodov zo strany prenajímateľa, jeho možnosti odstúpiť od zmluvy a možnosti uplatniť neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu uplatniť na súde.
Po márnom uplynutí lehoty na registráciu sa pre zmluvný vzťah následne použijú ust. OZ v tom, že prenajímateľ môže dať výpoveď len z dôvodov uvedených v ust. § 711 OZ so skutkovým vymedzením výpovede a možnosťou nájomcu napadnúť neplatnosť výpovede na súde do 3 mesiacov od doručenia výpovede s tým, že účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.
Podstatným je to, že po skončení nájmu podľa ZoKNB je nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak.
Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote piatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok podľa § 5 ods.1 zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie.
Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu, prípadne aj iné hnuteľné veci nájomcu, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie jeho pohľadávok podľa zákona.
Zákon o krátkodobom nájme bytu v ust. § 10 ods.2 vyslovene stanovuje, že na nájom podľa cit. zákona sa nevzťahujú ust. Občianskeho zákonníka o bytových náhradách.
Odporúčania
Zmluvná voľnosť použitia ustanovení OZ alebo ZoKNB je daná, okrem výnimiek uvedených v ust. § 1 ods. 2 ZoKNB (byty vo vlastníctve obcí, vyšších územných celkov, družstevných bytov).
Je vecou obozretnosti účastníkov zmluvného vzťahu, prenajímateľa a nájomcu, ktorým zákonom podriadia úpravu ich práv a povinností pri nájme bytu ak je daná možnosť voľby výberu zákona.
Ak by sme vychádzali z otázky, kedy by sa jednalo o nájom bytu rodine s malými deťmi, možno uzavrieť, že z pohľadu prenajímateľa je lepšie uzavrieť nájomnú zmluvu podľa ZoKNB s možnosťou jej predĺženia maximálne na 6 rokov, kedy vyslovene podľa zákona nie je daná povinnosť zabezpečiť bytovú náhradu, čo bolo tiež účelom prijatia tohto zákona.
Na druhej strane z pohľadu nájomcu je lepšie uzatvoriť nájomnú zmluvu podľa ust. Obč. zákonníka, nakoľko OZ dáva jemu a členom jeho domácnosti väčšiu právnu ochranu, zvlášť v prípade maloletých detí.
V tejto súvislosti je veľmi dôležité podotknúť, že v súdnej praxi existujú aj právne názory, podľa ktorých nie je možné vypratať nájomcu, ktorý býva v byte s maloletými deťmi, ak by takýmto vyprataním mohlo dôjsť k ohrozeniu ich zdravého vývinu, či by mal byť ohrozený ich záujem. Ide však o extrémne situácie, kedy by sa mali deti ocitnúť takpovediac na ulici.
Možno odporučiť zmluvu uzatvárať s obozretnosťou, preverením účastníkov zmluvy (zamestnanie, dôvody skončenia predchádzajúcich nájmov), s uvedením všetkých spolužijúcich osôb na strane nájomcu, preverením prenajímateľa vrátane preukázania jeho registrácie u príslušného správcu dane, prípadne oprávnenia na podnikanie podľa živnostenského zákona. Ak je toto potrebné, dojednaním zmluvných podmienok tak, aby bola daná ochrana ako pre prenajímateľa v prípade skončenia nájmu a to napr. možnosťou dohodnutia peňažnej zábezpeky, prípadne spísanie notárskej zápisnice ako exekučného titulu v prípade, že nájomca dobrovoľne neuvoľní byt po skončení nájmu, prípadne dojednanie zmluvnej pokuty pre prípad neplnenia povinností zo strany nájomcu.
Neplatiči a Bytové Náhrady
Prenajímate byt a obávate sa neplatičov? Záleží na tom, aký typ zmluvy využívate. Jednou z nepríjemných situácií, ktorým bežne musia čeliť prenajímatelia bytov, je aj vysťahovanie neplatičov z prenajímanej nehnuteľnosti. Situáciu ešte viac komplikuje, ak s neplatičom v domácnosti býva aj neplnoleté dieťa.
Podľa Občianskeho zákonníka: "Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa." (§ 711 ods. 1 písm. d) OZ). Pokiaľ k vysťahovaniu nedôjde dobrovoľne je vlastník bytu oprávnený podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti. V prípade, že súd žalobe vyhovie, určí v rozsudku aj lehotu, dokedy je žalovaný povinný vysťahovať sa. Občiansky zákonník ďalej zakotvuje, že náhradný byt, ktorý by bol v takomto prípade poskytnutý, môže mať horšiu kvalitu aj menšiu obytnú plochu ako byt, ktorý je nájomca povinný vypratať.
Okrem uzavretia nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka prichádza do úvahy aj uzavretie zmluvy o krátkodobom nájme bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. Podľa § 7 ods. 1 písm. h) ZoKNB prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace.
Pokiaľ k vyprataniu bytu nedochádza dobrovoľne, zvažujú mnohí prenajímatelia aj využitie inštitútu svojpomoci, a teda vypratanie bytu sám bez dodržania vyššie popisovaného postupu (podanie žaloby na vypratanie). Napriek tomu, že prenajímateľ by po skončení nájmu nemal priestory vypratať svojpomocne, ale mal by podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti, sú v rozhodovacej praxi súdov známe aj prípady, kedy súdy uznali aj takéto svojpomocné vypratanie, pokiaľ bolo zachytené v notárskej zápisnici a pokiaľ nájomca užíval predmet nájmu neoprávnene, za súladné s právom a dobrými mravmi.
Práva Manželky/Matky v Nájme
Ak ste manželka a váš manžel je výlučným vlastníkom bytu, ktorý nadobudol pred uzavretím manželstva, máte odvodené právo bývania v uvedenom byte, čo vyplýva z ust. § 18 Zákona o rodine, podľa ktorého povinnosťou manželov je žiť spolu. Manžel vás za trvania manželstva a ani v prípade rozvodu nemôže vyhodiť z bytu. Ak by došlo k rozvodu manželstva, nie ste povinná vysťahovať sa z bytu. Boli by ste povinná tak urobiť len na základe súdneho rozhodnutia, súd by však zrejme aj určil, že bývalý manžel je povinný vám zabezpečiť náhradné bývanie (nie teda byt do vášho výlučného vlastníctva, ale nájsť náhradný byt napr. nájom bytu).
Rovnako v prípade rozvodu manželstva máte právny nárok na vrátenie investícií do bytu, i keď išlo o byt manžela, išlo o investíciu do cudzej nehnuteľnosti, čo vyplýva z ust. § 150 Obč. zákonníka.
Ak je váš manžel podielovým spoluvlastníkom bytu, ktorý nadobudol dedením, a nemáte na adrese prihlásený trvalý pobyt, toto nie je podstatné, keďže prihlásenie trvalý pobyt má len evidenčný charakter v zmysle ust. § 3 ods. 3 zákona o hlásení pobytu občanov SR. Vám ako manželke vzniklo odvodené právo bývania v uvedenom byte, keďže v zmysle ust. "Manželia sú si v manželstve rovní v právach a povinnostiach.
Zvýšenie Nájmu a Tehotenstvo
Ak sa zmení majiteľ bytu, v ktorom ste v podnájme, platí ust. § 680 ods. 2 Obč. zákonníka. Zmena zmluvy o nájme môže dôjsť len na základe dohody účastníkov zmluvy, pričom poukazujeme na ust. § Obč. zákonníka. Nový vlastník vás nemôže vyhodiť, ani vás nemôže vyhodiť na ulicu.
Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvému vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná. Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Z uvedeného zákonného ustanovenia vyplýva, že na nového vlastníka nehnuteľnosti prechádzajú práva a povinnosti z nájomnej zmluvy.
Komunikácia s Prenajímateľom o Tehotenstve
Hoci nie je zákonná povinnosť oznamovať prenajímateľovi tehotenstvo, je vhodné o tom s ním komunikovať, najmä ak očakávate zmenu počtu osôb v byte. Niektorí prenajímatelia môžu mať obavy z rodín s deťmi, ale iní môžu byť ústretoví a ochotní prispôsobiť sa vašim potrebám.
Príklad z praxe
Po podpise zmluvy ste prenajímateľovi oznámili, že očakávate dieťa. Na vaše prekvapenie s tým nemal žiadny problém a dokonca sa zaujímal o to, akú posteľ by mal kúpiť do spálne, aby sa vám tam zmestila detská postieľka.