Tento článok sa zaoberá problematikou prevodu nehnuteľnosti, ktorú vlastník nadobudol pred uzavretím manželstva, na svoje dieťa. Skúmame rôzne právne aspekty, možnosti prevodu a daňové dôsledky, ktoré s tým súvisia.
Vlastníctvo nehnuteľnosti nadobudnutej pred manželstvom
Podľa slovenského práva majetok nadobudnutý pred uzavretím manželstva nepatrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). To znamená, že ak ste nehnuteľnosť nadobudli pred uzavretím manželstva, zostáva vo vašom výlučnom vlastníctve aj počas manželstva a aj po jeho ukončení. Ak teda darujete akúkoľvek vec (hnuteľnú, nehnuteľnú) svojmu dieťaťu, bude v jeho výlučnom vlastníctve bez ohľadu na to, či k darovaniu dôjde počas jeho manželstva alebo pred ním.
Vplyv manželstva na nehnuteľnosť nadobudnutú pred ním
Uzavretie manželstva nemá vplyv na vlastníctvo nehnuteľnosti, ktorú ste nadobudli pred svadbou. Táto nehnuteľnosť zostáva vaším výlučným majetkom.
Investície do nehnuteľnosti počas manželstva
Ak by však počas manželstva došlo k investíciám do tejto nehnuteľnosti zo spoločných prostriedkov (patriacich do BSM), napríklad na rekonštrukciu, manžel by mohol mať pri rozvode nárok na vrátenie polovice týchto investícií. Je dôležité vedieť, že ak ste nehnuteľnosť prerábali počas manželstva zo spoločných peňazí, tak by mohol žiadať náhradu za tú investíciu do nehnuteľnosti.
Možnosti prevodu nehnuteľnosti na dieťa
Existuje niekoľko spôsobov, ako previesť nehnuteľnosť na dieťa:
Prečítajte si tiež: Rady pre stavbu domu svojpomocne
Darovacia zmluva
Darovacia zmluva je právny akt, ktorým darca bezplatne prevádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti na obdarovaného. Darcovi možno odporučiť, aby na svojej strane zohľadnil a posúdil, či sa prípadným darovaním nevystaví nebezpečenstvu trestného stíhania pre poškodzovanie veriteľa podľa § 239 Trestného zákona. Pri darovacej zmluve je potrebné upozorniť na to, že darovanie je možné len za života darcu, nakoľko darovacia zmluva, podľa ktorej sa má plniť až po darcovej smrti je zo zákona absolútne neplatná (§ 628 ods. 3 OZ).
Výhody darovania
- Istota prevodu: Obdarovaný získa vlastníctvo nehnuteľnosti okamžite.
- Možnosť ďalšieho nakladania s majetkom: S výnimkou možnosti vrátenia daru a právnej neúčinnosti darovania voči veriteľom darcu, obdarovaný o tento dar už nemôže prísť - v prípade ponechania na dedenie sa situácia môže rôznymi spôsobmi modifikovať, pričom vlastník môže do svojej smrti s týmto majetkom disponovať, t.j. previesť ho inú osobu, príp. zaťažiť, môže dôjsť taktiež k rozšíreniu okruhu dedičov, vydedeniu, odkázania závetom inému dedičovi a pod. Práve z týchto dôvodov budú mať potomkovia záujem na nadobudnutí majetku ešte za života poručiteľa.
- Nižšie náklady v porovnaní s dedičstvom: Summa summarum prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti formou darovania vychádza pri úplnej optimalizácii nákladov približne na 20 eur, ak nepočítame s odmenou advokáta v prípade, že zúčastnené strany si dokážu pripraviť darovaciu zmluvu a návrh na vklad svojpomocne.
Nevýhody darovania
- Možnosť vrátenia daru: Z pohľadu nadobúdateľa (obdarovaného) je nevýhodou to, že za istých okolností sa darca môže domáhať vrátenia daru, resp. jeho peňažnej ekvivalencie - podľa ustanovenia § 630 OZ darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Obdobná je aj právna úprava dedenia, ktorá pozná kategóriu dedičskej nespôsobilosti
- Vplyv na dedičské konanie: Darovanie za života má vplyv na dedenie. Táto skutočnosť je korigovaná v rámci inštitútu započítania daru na dedičský podiel (tzv. kolácia) obdarovaného dediča, čim dochádza fakticky k zníženiu jeho dedičského podielu - z uvedeného vyplýva, že aj na darovanie uskutočnené za života darcu sa prihliada pri prerozdelení majetku v rámci dedičského konania, čím sa tento inštitút svojimi účinkami približuje inštitútu tzv.
- Riziko trestného stíhania pre darcu: Darcovi možno odporučiť, aby na svojej strane zohľadnil a posúdil, či sa prípadným darovaním nevystaví nebezpečenstvu trestného stíhania pre poškodzovanie veriteľa podľa § 239 Trestného zákona.
Závet
Závet je jednostranný právny úkon, ktorým poručiteľ pre prípad svojej smrti určuje, kto sa stane jeho dedičom. Čo do obsahu má závet v podstate rovnaké účinky ako darovacia zmluva - závet možno v tomto smere označiť ako darovanie pre prípad smrti. S ohľadom na náklady spojené s dedením je z tohto hľadiska lepšou alternatívou darovacia zmluva za života darcu. Navyše pre tvorbu závetu sú zákonom ustanovené prísnejšie formálne podmienky pre jeho platnosť.
Výhody závetu
- Možnosť zmeny vôle: Poručiteľ môže závet kedykoľvek zmeniť alebo zrušiť.
- Ochrana neopomenuteľných dedičov: Pri závete totiž obmedzuje testamentárnu dispozíciu kategória tzv. neopomenuteľných dedičov. Podľa ustanovenia § 479 OZ „Maloletým potomkom sa musí dostať aspoň toľko, koľko robí ich dedičský podiel zo zákona, a plnoletým potomkom aspoň toľko, koľko robí jedna polovica ich dedičského podielu zo zákona. Pokiaľ tomu závet odporuje, je v tejto časti neplatný, ak nedošlo k vydedeniu uvedených potomkov“.
Nevýhody závetu
- Vyššie náklady v porovnaní s darovaním: V každom prípade pri nadobudnutí nehnuteľnosti väčšej hodnoty náklady spojené s dedičským konaním prevyšujú náklady spojené s darovaním.
- Možnosť napadnutia závetu: Závet môžu napadnúť neopomenuteľní dedičia, ak neboli v závete dostatočne zabezpečení.
- Zložitejšie formálne požiadavky: Pre tvorbu závetu sú zákonom ustanovené prísnejšie formálne podmienky pre jeho platnosť.
Kúpna zmluva
Kúpna zmluva je dvojstranný právny úkon, ktorým predávajúci prevádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti na kupujúceho za dohodnutú cenu.
Výhody kúpnej zmluvy
- Jasné majetkové vzťahy: Kúpou nehnuteľnosti vznikajú jasné a jednoznačné majetkové vzťahy medzi predávajúcim a kupujúcim.
- Možnosť financovania hypotékou: Kupujúci môže financovať kúpu nehnuteľnosti prostredníctvom hypotéky.
Nevýhody kúpnej zmluvy
- Daňové zaťaženie: Prevod nehnuteľnosti kúpnou zmluvou môže byť spojený s daňovými povinnosťami.
- Administratívne náklady: S kúpnou zmluvou sú spojené administratívne poplatky (napr. poplatok za vklad do katastra nehnuteľností).
Daňové aspekty prevodu nehnuteľnosti
Daň z príjmu
Podľa § 3 ods. 2 písm. a) zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“) tejto dani nepodlieha príjem získaný darovaním alebo dedením nehnuteľnosti, bytu, nebytového priestoru alebo ich častí alebo hnuteľnej veci, práva alebo inej majetkovej hodnoty.
Oslobodený od dane je príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov) alebo vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku.
Prečítajte si tiež: Úteky detí z domu: Riziká a prevencia
Rovnako aj v prípade darovania je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie podľa písmena b), a to po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku (§ 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov).
Daň z nehnuteľnosti
Po prevode nehnuteľnosti je potrebné podať čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností podľa zákona o miestnych daniach, ktorých správcom je obec/mesto.
Súdne a notárske poplatky
Súdny poplatok za konanie o dedičstve je do 3 319 eur čistej hodnoty dedičstva (po odpočítaní dlhov) 6.50 eur, do 9 958 eur čistej hodnoty dedičstva 16.50 eur a nad 9 958 eur z čistej hodnoty dedičstva 0, 2 %, najviac 165,50 eura (položka 18a prílohy zákona č. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch a poplatku za výpis z registra trestov).
Pri darovaní nehnuteľnosti sa platí poplatok za osvedčenie podpisu darcu na darovacej zmluvy (v priemere 2 eurá za osvedčenie podpisu v závislosti od subjektu, ktorý podpis osvedčuje - obec, obvodný úrad alebo notár). Okrem toho sa platí správny poplatok za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností, ktorý je vo výške 66 eur - tento poplatok je možné optimalizovať, ak sa návrh podá elektronicky, v takom prípade je poplatok vo výške 33 eur a v prípade podania oznámenia o zamýšľanom návrh na vklad je možné zníženie ešte o ďalších 15 eur, t.j. výsledná suma tohto správneho poplatku môže klesnúť až na úroveň 18 eur (položka 11 prílohy zákona č. 145/1995 Z.z. o správnych poplatkoch).
Započítanie daru na dedičský podiel (kolácia)
Pri dedení zo zákona sa dedičovi do jeho podielu započíta to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostal, pokiaľ nejde o obvyklé darovania; ak ide o dediča uvedeného v ustanovení § 473 ods. 2, započíta sa okrem toho aj to, čo od poručiteľa bezplatne dostal dedičov predok.
Prečítajte si tiež: Aspekty darovania domu dieťaťu pred rozvodom
Príklad kolácie
Po poručiteľovi ostali štyria dedičia bez zanechania závetu z toho manžel a tri deti. V danom prípade dedia zo zákona v prvej dedičskej skupine rovným dielom. Jedno z detí však za života poručiteľa dostalo do daru nehnuteľnosť za 100.000 eur. Majetok po poručiteľovi po odpočítaní dlhov je vo výške 300.000 Eur. Tzv. kolačná podstata (hodnota dedičstva + dary, ktoré majú byť započítané) je v tomto prípade 400.000 eur. Z tejto kolačnej podstaty sa vypočítajú dedičské podiely jednotlivých dedičov a od dedičského podielu dediča, ktorý bol obdarovaný, sa odpočíta cena daru, ktorú dostal. Keďže dedičia sú štyria a dedia rovným dielom na každého pripadá 100.000 eur. Nakoľko jedno z detí dostalo neobvyklý dar presahujúci rámec bežného darovania vo výške 100.000 eur, tento dar sa započíta na jeho dedičský podiel, t.j. na tohto dediča nepripadá z dedičstva žiaden majetok.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) a prevod majetku
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (ďalej aj ako „BSM“) vzniká len medzi manželmi. Tento inštitút je teda nerozdielne spojený s manželstvom. V súlade s § 143 zákona č. 40/1964 Z. z. Občiansky zákonník teda upravuje, že v BSM je vlastne všetko, čo niektorý z manželov počas manželstva nadobudne do vlastníctva s výnimkami. Výnimky sú v zákone vymedzené. Výnimkou sú napríklad veci, ktoré nadobudne manžel sám ako dar, ako dedičstvo, alebo veci, ktoré slúžia na osobnú potrebu alebo výkon povolania len jednému z manželov. V prípade, ak vznikne spor o tom, či vec patrí, alebo nepatrí do BSM, rozhodne o tom súd.
Prevod majetku medzi manželmi formou darovania je možný len vo vzťahu k majetku, ktorý nie je v BSM. Napríklad: Ak manžel vlastní byt, ktorý nadobudol pred vznikom manželstva a je v jeho výlučnom vlastníctve, môže za trvania manželstva darovať tento byt (celý alebo len určitý spoluvlastnícky podiel) manželke. Tu by platilo, že manželka nadobudne byt (alebo určitý spoluvlastnícky podiel na byte) ako dar. V tomto príklade ide o výnimku v zmysle Občianskeho zákonníka a byt (alebo nadobudnutý podiel na byte) by nepatril do BSM. Ak by manžel, ktorý vlastní byt vo výlučnom vlastníctve (lebo ho napríklad nadobudol ako dedičstvo) chcel, aby bol byt v BSM, môže byt darovať obom manželom do BSM, alebo ho predať jednému z manželov. Kúpa bytu jedným z manželom má za následok to, že byt je v BSM.
Prevod majetku medzi manželmi formou darovania nie je možný vo vzťahu k majetku, ktorý je v BSM. Majetok, ktorý manželia nadobudli do BSM, si medzi sebou nemôžu darovať. Nie je možné, aby byt v BSM si manželia darovacou zmluvou navzájom darovali do podielového spoluvlastníctva alebo do výlučného vlastníctva len jedného z manželov. Pokiaľ by sa rozhodli majetok v BSM darovať inej osobe, to možné je.
Prevod majetku medzi manželmi formou predaja je možný len vo vzťahu k majetku, ktorý nie je v BSM. V prípade, ak majetok vo výlučnom vlastníctve jedného manžela predá tento manžel druhému manželovi, tento nadobudne prevádzaný majetok do BSM. Napríklad pri predaji polovice bytu, ktorý je vo výlučnom vlastníctve manželky, manželovi, manžel nadobudne túto polovicu bytu do BSM. Je možné, že príslušný okresný úrad, kataster nehnuteľností zapíše ako vlastníka polovice bytu len manžela.
Dohoda o zúžení alebo rozšírení BSM
Za trvania manželstva môžu manželia rozšíriť, ale aj zúžiť rozsah BSM. Dokonca je možné, aby si manželia vyhradili vznik BSM až ku dňu zániku manželstva. Uvedené manželom umožňuje § 143a Občianskeho zákonníka. Všetky takéto dohody musia mať formu notárskej zápisnice. Manželia teda majú možnosť dohodnúť sa, že určite konkrétne veci vylúčia z BSM. Môže ísť o aktíva (napr. nadobúdaný byt, auto a pod.), ale i o pasíva (napr. Ak však už manželia nadobudli vec do bezpodielového spoluvlastníctva manželov - čomu sa v článku venujeme - tak pred nadobudnutím veci si nestihli túto vec vyňať z BSM a zúžiť BSM o túto vec. Takáto vec teda patrí do BSM.
Zrušenie BSM
Vrátane zániku manželstva môže BSM zaniknúť aj v ďalších, zákonom upravených prípadoch. nedobrovoľné (napr. v prípade vyhlásenia konkurzu v zmysle zákona č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení, právoplatným rozhodnutím súdu o prepadnutí majetku jedného z manželov v zmysle zákona č. 300/2005 Z. z. zo závažných dôvodov, najmä ak by ďalšie trvanie bezpodielového spoluvlastníctva odporovalo dobrým mravom, môže súd na návrh niektorého z manželov toto spoluvlastníctvo zrušiť i za trvania manželstva, v zmysle § 148 ods. 2 Občianskeho zákonníka. To, či v konkrétnom prípade existujú dôvody na zrušenie BSM, závisí od individuálnych okolností. v prípade, že jeden z manželov získal oprávnenie na podnikateľskú činnosť, súd na návrh toho z manželov, ktorý nezískal oprávnenie na podnikateľskú činnosť, zruší BSM, v zmysle § 148a ods. 2 Občianskeho zákonníka.
Po zrušení BSM majú manželia možnosť dohodou vyporiadať si majetok v BSM, ktoré zaniklo. V súlade s §149 ods. V dohode o vyporiadaní BSM si manželia môžu dohodnúť vlastníctvo vecí z BSM podľa vlastnej vôle. Vyporiadanie sa musí vykonať podľa zásad v Občianskom zákonníku.