Rozvod je náročná životná situácia, ktorá prináša množstvo právnych a majetkových otázok. Jednou z nich je aj darovanie domu dieťaťu pred rozvodom. Tento článok sa zaoberá podmienkami a aspektmi darovania nehnuteľnosti dieťaťu v kontexte rozvodového konania na Slovensku.
Darovanie domu dieťaťu: Základné informácie
Darovanie je právny úkon, pri ktorom darca bezplatne prenecháva svoj majetok obdarovanému, ktorý ho prijíma. Pri darovaní nehnuteľnosti, ako je dom, je nevyhnutná písomná darovacia zmluva. V zmluve musia byť identifikované zmluvné strany (darca a obdarovaný) a presne špecifikovaná nehnuteľnosť podľa údajov z listu vlastníctva (katastrálne územie, parcelné číslo, výmera atď.).
Dôležitým princípom darovania je bezodplatnosť. Darca nemôže za nehnuteľnosť žiadať žiadnu protihodnotu (ani službu alebo iné plnenie), inak je darovanie neplatné. Rovnako je neplatná darovacia zmluva, podľa ktorej má darovanie nastať až po darcovej smrti.
Zmena vlastníctva nastáva až dňom povolenia vkladu do katastra nehnuteľností. Preto je potrebné podať písomný návrh na vklad do katastra, ktorý musí obsahovať predpísané náležitosti, ako číslo listu vlastníctva a názov katastrálneho územia. Prílohou návrhu je aj potvrdenie o zaplatení odvodu, ak má nadobúdateľ povinnosť zaplatiť ho podľa osobitného predpisu.
Správa katastra preskúma platnosť zmluvy, hlavne oprávnenie prevodcu nakladať s nehnuteľnosťou, či je úkon urobený v predpísanej forme, či sú prejavy vôle hodnoverné, či sú dostatočne určité a zrozumiteľné a či zmluvná voľnosť a právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené. Ak sú podmienky splnené, správa katastra vklad povolí, pričom toto rozhodnutie vyznačí v zmluve a doručí ju účastníkom konania. Ak správa katastra návrh na vklad zamietne, doručí účastníkom konania rozhodnutie o zamietnutí vkladu.
Prečítajte si tiež: Rady pre stavbu domu svojpomocne
Darovanie domu maloletému dieťaťu
Darovanie nehnuteľnosti maloletému dieťaťu je možné, avšak táto darovacia zmluva podlieha súhlasu súdu. Súd posudzuje, či je darovanie v záujme dieťaťa. Ak darujú nehnuteľnosť dieťaťu rodičia, okrem podania návrhu na súd na schválenie úkonu za maloletého je potrebné podať návrh na súd na ustanovenie opatrovníka z dôvodu kolízie záujmov. Maloletý musí mať zvoleného kolízneho opatrovníka (nie rodičov), ktorý koná v jeho mene. Takže mal by sa podať návrh na ustanovenie kolízneho opatrovníka a potom návrh na schválenie právneho úkonu maloletého (darovacej zmluvy).
Darovanie domu pred rozvodom: Aspekty BSM
Počas manželstva spravidla platí bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), čo znamená, že majetok nadobudnutý počas manželstva patrí obom manželom spoločne. Ak dom patrí do BSM, manželia môžu už počas trvania manželstva previesť všetok spoločný majetok výlučne na manžela, ak s tým manželka výslovne súhlasí, ale musia najskôr (podľa § 143a Občianskeho zákonníka) zúžiť alebo zrušiť bezpodielové spoluvlastníctvo manželov formou notárskej zápisnice.
Situácie pred rozvodom bývajú často veľmi emočne napäté. V tomto neľahkom období môžeme ľahko podliehať rôznym tlakom a neopodstatneným požiadavkám od manžela či manželky. Napríklad, keď chce, aby ste ho vyplatili z domu ešte pred rozvodom. Ak dom patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov a oni sú stále manželia, tak nie je možné žiadať o vyplatenie z domu. To by bolo možné až po rozvode. Cena domu by sa neurčovala podľa nejakého starého znaleckého posudku, ale pre účely súdneho vysporiadania je dôležitá cena v čase vysporiadania.
Darovanie domu a dedičské konanie
Podľa slovenského práva, konkrétne podľa Občianskeho zákonníka, dedičstvo sa nadobúda až smrťou poručiteľa, teda až po vašej smrti. Ak by ste chceli, aby jeden zo synov získal časť dvora, záhrady a budovu už teraz, môžete mu túto časť previesť darovacou zmluvou alebo kúpno-predajnou zmluvou. V takom prípade by sa táto nehnuteľnosť stala jeho výlučným vlastníctvom už za vášho života.
Ak by ste chceli, aby sa táto časť započítala do jeho dedičského podielu po vašej smrti, zákon pozná tzv. započítanie daru na dedičský podiel (kolácia). Podľa § 484 Občianskeho zákonníka, ak niektorý z dedičov dostal od poručiteľa za jeho života dar, ktorý nie je obvyklým darom, tento dar sa na žiadosť niektorého z dedičov započíta na jeho dedičský podiel. To znamená, že ak by ste synovi darovali časť dvora, záhrady a budovu, po vašej smrti by sa hodnota tohto daru mala započítať do jeho dedičského podielu, o čo by sa jeho dedičský podiel znížil.
Prečítajte si tiež: Úteky detí z domu: Riziká a prevencia
Je však dôležité, že započítanie daru nevykonáva notár automaticky, nakoľko o dare nemá vedomosť. Mali by to dediči namietnuť. Ak by ste chceli, aby bolo zapoítanie vykonané, odporúčam vám spísať závet, v ktorom uvediete, že prikazujete, aby sa tento dar započítal na dedičský podiel obdarovaného dieťaťa.
Vecné bremeno a darovanie domu
Doživotné právo bývania v dome sa dá zabezpečiť zriadením vecného bremena (pozri § 151n -§ 151 p Občianskeho zákonníka). Zmluva o zriadení vecného bremena musí mať písomnú formu a okrem iného v nej treba vymedziť obsah a rozsah vecného bremena.
Darovacia zmluva s vecným bremenom doživotného užívania umožňuje pôvodnému vlastníkovi zostať v nehnuteľnosti a využívať ju v plnom rozsahu alebo v dohodnutom režime. Tento dokument presne stanovuje, v akom rozsahu a na aký čas môže pôvodný vlastník nehnuteľnosť využívať, a zároveň zabezpečuje, že obdarovaný musí toto bremeno rešpektovať. Vecné bremeno má vecnoprávny charakter, ak je zapísané v katastri nehnuteľností, čo znamená, že nové vlastníctvo je právne viazané týmito podmienkami. Informáciu o existencii vecného bremena nájdete v liste vlastníctva, konkrétne v časti „C“ - ťarchy.
Vecné bremeno je právny nástroj, ktorý umožňuje užívanie nehnuteľnosti v prospech inej osoby. Jeho definícia je upravená v Občianskom zákonníku a stanovuje, že vlastník nehnuteľnosti je povinný niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo vykonať v prospech oprávnenej osoby. Typickým príkladom vecného bremena je právo dožitia, ktoré umožňuje pôvodnému vlastníkovi zostať v nehnuteľnosti aj po jej prevode na inú osobu.
Vecné bremeno sa najčastejšie zriaďuje zmluvou medzi dvoma stranami, kde vlastník nehnuteľnosti poskytne obdarovanému alebo tretej osobe právo užívania nehnuteľnosti v určitom rozsahu. Typickým príkladom je situácia, keď rodičia prevedú svoj byt alebo dom na deti, ale ponechajú si právo dožitia. V takom prípade je nový vlastník povinný strpieť ich bývanie v nehnuteľnosti až do ich smrti.
Prečítajte si tiež: Komplexný sprievodca prevodom nehnuteľnosti
Praktické rady a odporúčania
- Konzultácia s odborníkom: Vzhľadom na komplexnosť právnych aspektov darovania nehnuteľnosti, najmä v kontexte rozvodu, je nevyhnutné konzultovať situáciu s advokátom alebo notárom.
- Dôkladná dokumentácia: Je dôležité mať všetky relevantné dokumenty (darovacia zmluva, list vlastníctva, znalecký posudok) v poriadku a uschované pre prípadné budúce spory.
- Zváženie všetkých dôsledkov: Pred darovaním nehnuteľnosti je potrebné dôkladne zvážiť všetky právne, daňové a majetkové dôsledky tohto kroku.
- Riešenie sporov: V prípade sporov medzi manželmi je vhodné hľadať zmierlivé riešenia a dohodnúť sa na spravodlivom vysporiadaní majetku.