Vlastné bývanie je snom mnohých, no často sa dá zabezpečiť iba prostredníctvom hypotekárneho úveru. Otázka bývania je aktuálna pre každého, a to obzvlášť vtedy, keď sa rodina rozrastá. Čo však robiť, ak ste na materskej alebo rodičovskej dovolenke a uvažujete o kúpe nového bývania? Je vôbec možné získať hypotéku v tomto období? Našťastie, odpoveď je pozitívna, hoci je potrebné zvážiť niekoľko faktorov.
Materská vs. rodičovská dovolenka: Rozdiely
Je dôležité rozlišovať medzi materskou a rodičovskou dovolenkou, pretože tieto dva termíny sú často zamieňané. Ak otehotniete, približne osem týždňov pred pôrodom nastupujete na materskú dovolenku, ktorá trvá 34 týždňov (alebo 37 týždňov, ak ste osamelá matka, alebo 43 týždňov pri narodení dvojičiek a viac). Počas materskej dovolenky poberáte materské, sociálnu dávku vyplácanú z nemocenského poistenia Sociálnej poisťovne.
Po skončení materskej dovolenky nastupuje jeden z rodičov na rodičovskú dovolenku. Počas rodičovskej dovolenky poberáte rodičovský príspevok, ktorého výška je momentálne štátom stanovená. Práve táto suma môže byť pre banky kľúčová pri posudzovaní žiadosti o hypotekárny úver.
Hypotéka v tehotenstve
Na úvod máme dobrú správu: banku spravidla nezaujíma zdravotný stav žiadateľa. Preto sa nebude pýtať ani na fakt, či je žiadateľka tehotná alebo nie. Preto zmienku o tehotenstve nenájdete ani v zmluvných podmienkach. Preto ak máte dostatočný príjem a spĺňate ostatné podmienky, nemal by byť problém získať hypotéku.
Aj napriek tomu by sa vám mala v hlave rozblikať výstražná kontrolka. Tehotenstvo resp. s ním spojené materstvo je ruka v ruke spojené s poklesom príjmov. Prvý polrok je zvyčajne v poriadku. Materská vzhľadom na to, ako je nastavená, dokáže priniesť do rodinného rozpočtu obstojný príjem.
Prečítajte si tiež: Hypotéka a materská dovolenka: Daňové aspekty
Potom však nastáva problém. Vaše príjmy klesnú a výdaje stúpnu. S týmto faktom treba pri plánovaní hypotéky počítať a nechať si dostatočnú rezervu na (ne)plánované výdaje. Nezabúdajte, rozdiel medzi platom, materskou a rodičovským príspevkom môže byť v stovkách eur. Ak vám hypotéka za normálnych okolností nerobí problém, po prechode na rodičovský príspevok to tak už nemusí byť.
Faktory ovplyvňujúce schválenie hypotéky počas materskej/rodičovskej dovolenky
Pri posudzovaní žiadosti o hypotéku počas materskej alebo rodičovskej dovolenky banky zohľadňujú niekoľko faktorov:
Príjem žiadateľa/žiadateľky: Banky posudzujú príjem žiadateľa/žiadateľky, pričom akceptujú rodičovský príspevok, nie však materské. Výška rodičovského príspevku závisí od toho, či matka poberala pred rodičovským príspevkom materské. Ak žiadate o úver bez spoludlžníka, banky neakceptujú rodičovský príspevok ako jediný príjem.
Príjem partnera/spoludlžníka: Pre poskytnutie hypotekárneho úveru je kľúčová aj mzda partnera, ktorá by v ideálnom prípade mala byť nadpriemerná. Ak má žiadateľ/žiadateľka spoludlžníka (napr. partnera), banka berie do úvahy aj jeho príjem.
Hodnota nehnuteľnosti: Banka posudzuje hodnotu nehnuteľnosti, ktorá bude slúžiť ako záruka za úver.
Prečítajte si tiež: Hypotéka a materská dovolenka: Ako na to?
Výdavky žiadateľa/žiadateľky: Banka zohľadňuje výdavky žiadateľa/žiadateľky, ako sú napríklad splátky iných úverov, náklady na domácnosť a pod.
Dlhy a úverový register: Banka preveruje úverový register žiadateľa/žiadateľky, aby zistila, či má žiadateľ/žiadateľka nejaké dlhy alebo záznamy o omeškaných splátkach.
Všetky tieto náležitosti hrajú v posudzovacom procese nesmierne dôležitú úlohu. Ak by ste sa ocitli v situácii, že si rodičovskú dovolenku „vychutnávate“ bez partnera a teda aj bez jeho príjmu a premýšľali by ste nad hypotékou, je to viacmenej zbytočné. Rodičovský príspevok by žiadna banka neakceptovala ako dostatočný príjem na poskytnutie úveru.
Hypotéka na materskej
Celkom iná situácia je v prípade, že chcete požiadať o hypotéku a poberáte materskú alebo rodičovský príspevok. V takejto situácii nemusí byť získanie hypotekárneho úveru jednoduchá záležitosť. Banku bude samozrejme zaujímať váš príjem (a vašich spoludlžníkov).
Tu treba dodať, že banky akceptujú iba rodičovský príspevok a nie materskú. Ako sme spomínali vyššie, tento príjem sa v celej výške pripočítava k príjmu spoludlžníka. Avšak ak by ste žiadali o úver bez spoludlžníka, nepochodíte. Banky totiž neakceptujú rodičovský príspevok ako jediný príjem.
Prečítajte si tiež: Materská dovolenka a zastupovanie
Pokiaľ suma vašich príjmov nebude dostatočná, hypotéku nedostanete. Každá banka má pri hypotékach svoje pravidlá, ktoré slúžia na ochranu jej investícií. V konečnom dôsledku však tieto kritériá chránia aj vás. Ak banka usúdi, že nemáte dostatočný príjem, zrejme by ste mali v budúcnosti problém so splácaním úveru. So získanou hypotékou by ste teda mali viac starostí, ako úžitku.
Návrat do zamestnania po materskej/rodičovskej dovolenke
Základným rozdielom je to, či sa žena vracia do pôvodného zamestnania alebo ide po rodičovskej do nového zamestnania. Ak sa však žena vráti do pôvodného zamestnania a vie vydokladovať kontinuálny prechod zo zamestnania na materskú a späť do zamestnania, banky k tomuto pristupujú inak. Banky v tomto prípade dokážu akceptovať aj odpracovaných len niekoľko mesiacov u pôvodného zamestnávateľa. V daných bankách je možná akceptácia príjmu už za 1 odpracovaný ucelený kalendárny mesiac pri návrate k pôvodnému zamestnávateľovi. Klientka musí predložiť potvrdenie o príjme od zamestnávateľa. V tretej skupine trvá akceptácia príjmu najdlhšie t.j. ako keby bola nanovo zamestnaná. Pokiaľ sa žena po roku alebo dvoch vráti do práce, má súbeh príjmu zo zamestnania/podnikania a rodičovského príspevku. Pokiaľ sa žena po materskej dovolenke vracia do pôvodného zamestnania, stačí jej odpracovať minimálne jeden celý kalendárny mesiac, aby mohla žiadať o hypotéku s uznaním príjmu zo zamestnania.
Potrebné dokumenty pri žiadosti o hypotéku
Pri žiadosti o hypotéku počas poberania a po ukončení poberania materského alebo rodičovského príspevku je potrebné predložiť nasledovné dokumenty:
- Potvrdenie zo Sociálnej poisťovne o priznaní materskej dávky (ak sa materská ešte vypláca).
- Potvrdenie zo Sociálnej poisťovne o ukončení poberania materskej dávky.
- Potvrdenie z Úradu práce, sociálnych vecí a rodiny (ÚPSVaR) o priznaní rodičovského príspevku.
- Výpisy z účtu za posledných 6 mesiacov, kam rodičovský príspevok chodí (alternatíva k potvrdeniu z ÚPSVaR).
- Rodný list dieťaťa.
- Súhlas s overením príjmu zo Sociálnej poisťovne.
Čo robiť, ak vám neschvália hypotéku na materskej?
Ak vám banka neschváli hypotéku počas materskej alebo rodičovskej dovolenky, existuje niekoľko možností, ako postupovať:
Navýšenie počtu spoludlžníkov: Ak máte možnosť, môžete do žiadosti o hypotéku zahrnúť ďalšieho spoludlžníka (napr. rodičov). V takom prípade by sa však mali skutočne podieľať na splácaní hypotekárneho úveru.
Skorší návrat do práce: Ak je to možné, zvážte skorší návrat do práce. Zvýšenie príjmu rodiny zvýši šance na schválenie hypotéky.
Zvýšenie príjmu počas materskej/rodičovskej dovolenky: Existuje viacero druhov práce alebo podnikania, ktoré sa dajú vykonávať z domu počas starostlivosti o dieťa.
Kombinované financovanie: Zvážte možnosť kombinovaného financovania, kde banka ponúka hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti a zvyšok vám vie dofinancovať cez zvýhodnený spotrebný úver, ktorý je určený na dofinancovanie bývania. Výhodou je, že hypotéku celkovo menej preplatíte, pretože spotrebný úver vyplatíte rýchlo, maximálne do 8 rokov.
Konkrétny príklad a možnosti riešenia
Dobrý deň, so snúbencom plánujeme kúpiť dom s pozemkom. Podľa prieskumu v lokalite v ktorej hľadáme, tak pravdepodobne cena domu s pozemkom nás vyjde zhruba 350 000 eur. Ja som majiteľka trojizbového bytu, ktorý má zhruba hodnotu 230 000 eur. Na tento byt mám ešte zostávajúcu hypotéku cca 100 000 eur. Momentálne som na rodičovskej dovolenke, dcérka ma 1,5 roka. Výšku materskej som mala najvyššiu aká môže byť. Snúbenec je živnostník, jeho priemerný plat je cca 1300 eur. Okrem toho sme obaja podnikatelia, máme spoločne fungujúci a zárobkový podnik v gastrosektore od roku 2018.
Mojou víziou je predať byt za spomínaných 230 000 eur. Momentálnu zostávajúcu hypotéku 100 000 eur preniesť zo spomínaného trojizbovéhu bytu na nový dom s pozemkom, tzn. zároveň aj navýšiť túto hypotéku na 280 000 (tzn. navýšiť o 180 000). A zvyšných 70 000 eur (20% z ceny novej nehnuteľnosti, ktorú väčšina developerov pýta ešte na začiatku) financovať z predaja bytu.
V tejto situácii je dôležité zvážiť niekoľko aspektov:
Príjem: Snúbenec má príjem 1300 eur ako živnostník. Aj keď ste obaja podnikatelia, banky budú pravdepodobne akceptovať iba príjem snúbenca, keďže ste na rodičovskej dovolenke. Niektoré banky môžu akceptovať aj príjem z podnikania, ak je preukázateľný a stabilný.
Predaj bytu: Predaj bytu za 230 000 eur a použitie 70 000 eur na financovanie 20% z ceny novej nehnuteľnosti je rozumný krok.
Prenos hypotéky: Prenos hypotéky 100 000 eur a jej navýšenie na 280 000 eur je možné, ale závisí od bonity a príjmu.
Rodičovský príspevok: Banky akceptujú rodičovský príspevok ako príjem, ale len v kombinácii s iným hlavným príjmom.
Vzhľadom na tieto faktory je pravdepodobné, že banka bude posudzovať žiadosť o hypotéku na základe príjmu snúbenca. Je dôležité preukázať stabilný a dostatočný príjem snúbenca, ako aj hodnotu predávaného bytu a kupovaného domu s pozemkom.
Banky a ich postoj k materskému/rodičovskému príspevku
Postoj bánk k materskému/rodičovskému príspevku sa líši:
Banky, ktoré neakceptujú materský príspevok ako príjem: Oberbank, mBank, ČSOB, Prima Banka, Tatra Banka, UniCredit Bank a VÚB.
Poštová banka: Berie do úvahy rodičovský príspevok vo výške 378 €, ak rodič poberal materský príspevok, alebo 275 €, ak materskú nepoberal. Deň vzniku nároku pritom nesmie byť starší ako tri roky.
Slovenská sporiteľňa: Materský príspevok akceptuje len v prípade, že v žiadosti o úver vystupuje aj ďalší dlžník s iným akceptovateľným príjmom.
OTP: Akceptuje materský príspevok ako príjem, avšak to len v kombinácii s iným hlavným príjmom a maximálne do výšky 50 % hlavného príjmu.