Prenajímanie nehnuteľnosti môže byť atraktívny spôsob, ako si privyrobiť. Avšak s príjmami z prenájmu sa spájajú aj daňové povinnosti, ktoré je potrebné si splniť. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tom, ako správne zdaniť príjem z prenájmu, na čo si dať pozor a ako sa vyhnúť zbytočným komplikáciám.
Registrácia na daňovom úrade
Ak prenajímate nehnuteľnosť, je vašou povinnosťou oznámiť túto skutočnosť daňovému úradu a zaregistrovať sa na účely dane z príjmov. Registráciu je potrebné vykonať najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, kedy ste prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky. Väčšina prenajímateľov na túto povinnosť zabúda a vybavuje ju až pred podaním daňového priznania. Ide však o porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu, ktorej minimálna výška je 60 eur. Ak už ste registrovaný na daňovom úrade z dôvodu inej činnosti (napr. živnosti), nemusíte sa opätovne registrovať, ale nemáte ani oznamovaciu povinnosť. Žiadosť o registráciu môžete podať na ktoromkoľvek daňovom úrade.
Kedy musíte podať daňové priznanie?
Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby ste povinný podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov za zdaňovacie obdobie (kalendárny rok) presiahol sumu 2 823,24 eura (pre rok 2024). Do úhrnu zdaniteľných príjmov sa započítavajú všetky druhy príjmov, ktoré sú predmetom dane a nie sú od dane oslobodené, vrátane príjmov zo závislej činnosti (zamestnanie), z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z kapitálového majetku a ostatných príjmov. Ak ste zamestnanec a máte aj príjem z prenájmu, musíte podať daňové priznanie typu B a zdaniť oba tieto príjmy.
Príklad: Daňovník dosiahol v roku 2024 príjem z prenájmu bytu vo výške 2 900 eur. Iné zdaniteľné príjmy nemal. Keďže jeho príjem presiahol hranicu 2 823,24 eura, má povinnosť podať daňové priznanie.
Lehota na podanie daňového priznania
Lehota na podanie daňového priznania k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie je do 31. marca nasledujúceho roka. Za rok 2024 je lehota na podanie daňového priznania 31. marec 2025. Túto lehotu si môžete predĺžiť podaním oznámenia na daňový úrad, a to najviac o tri kalendárne mesiace (do 30. júna 2025) alebo o šesť kalendárnych mesiacov (do 30. septembra 2025), ak máte príjmy zo zdrojov v zahraničí. Oznámenie o predĺžení lehoty je potrebné podať daňovému úradu do 31. marca.
Prečítajte si tiež: Dávkovanie Burow Ušná Instilácia VULM
Typ daňového priznania
Na priznanie príjmov z prenájmu sa používa daňové priznanie typu B.
Ako zdaniť príjem z prenájmu?
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov považuje za pasívny príjem. To znamená, že si nemôžete znížiť daňový základ o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka, nezdaniteľnú časť základu dane na manželku, či daňový bonus na dieťa. Ak by ste ale mali okrem príjmu z prenájmu aj príjem zo zamestnania, môžete si nezdaniteľné sumy uplatniť.
Oslobodenie od dane
Príjem z prenájmu nehnuteľností je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie. Pri vypĺňaní daňového priznania si príjmy z prenájmu znížite o sumu 500 eur a do základu dane zahrniete len príjem z prenájmu nehnuteľností presahujúci túto sumu. Ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastnia manželia, každý z nich si môže uplatniť oslobodenie od dane vo výške 500 eur a príjmy si môžu rozdeliť v takom pomere, ktorý je pre nich najvýhodnejší. Daňové výdavky si ale potom musia rozdeliť v rovnakom pomere ako príjem.
Príklad: Daňovník dosiahol v roku 2024 príjem z prenájmu bytu vo výške 6 600 eur. Suma zdaniteľného príjmu z prenájmu bude vo výške 6 100 eur (6 600 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.
Výdavky
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, ktoré ste vynaložili na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov. Prehľad príjmov a výdavkov vediete v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve. Od roku 2013 si už nemôžete uplatniť paušálne výdavky. Musíte si odložiť všetky faktúry alebo pokladničné bloky, ktoré súvisia s vaším prenájmom nehnuteľnosti. Ak si uplatníte sumu 500 €, tieto výdavky si nemôžete uplatniť v plnej výške, ale musíte ich krátiť v rovnakom pomere, ako je pomer príjmov z prenájmu, zahrnutých do základu dane v daňovom priznaní, k celkovým príjmom z prenájmu.
Prečítajte si tiež: Plodová voda a jej vplyv na dieťa
Príklad: Ak by ste v roku 2024 dosiahli príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 5 000 € a výdavky 4 000 €, v daňovom priznaní by ste uviedli zdaniteľný príjem 4 500 €, keďže ste si odpočítali 500 €. Výdavky by ste si po prepočítaní tým pádom mohli uplatniť len vo výške 3 600 € (4 500 : 5 000) x 4 000).
Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku
Výška a rozsah výdavkov, ktoré si môžete uplatniť, závisí od toho, či sa rozhodnete prenajímanú nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku alebo nie. Na zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku nie je potrebné si zriadiť živnosť. Ak si nezaradíte nehnuteľnosť do obchodného majetku, môžete uplatňovať len výdavky bezprostredne súvisiace s užívaním nehnuteľnosti, ako napríklad uhradené energie, výdavky na odvoz smetí, upratovacie služby. Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôžete zahrnúť napríklad ani výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti, či príspevok do fondu opráv. Daňový úrad vám neuzná ani výdavky na opravu alebo technické zhodnotenie nehnuteľnosti (rekonštrukcia alebo prestavba).
Pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku máte možnosť uplatniť si širšiu paletu výdavkov. Okrem iných aj zaplatenú daň z nehnuteľnosti, poistenie, technické zhodnotenie. Pri budovách si môžete do výdavkov zahrnúť aj odpisy. Za daňový výdavok sa počítajú aj platené úroky za hypotekárny úver počas doby prenájmu, ak sa úver získal v súvislosti s obstaraním nehnuteľnosti, ktorá sa prenajíma. Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku je jednoduchý úkon a spočíva v tom, že prenajímaná nehnuteľnosť bude zaradená do účtovníctva alebo daňovej evidencie.
Pri rozhodovaní o tom, či zaradiť alebo nezaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku, však musíte zvážiť aj odlišné podmienky oslobodenia príjmu pri predaji nehnuteľnosti. Ak predávate nehnuteľnosť, ktorú nemáte zaradenú v obchodnom majetku, je príjem z predaja nehnuteľnosti vo všeobecnosti oslobodený od zdanenia daňou z príjmov po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia. Ak je však zaradená do obchodného majetku, príjem z jej predaja je oslobodený od dane až po uplynutí 5 rokov odo dňa jej vyradenia z obchodného majetku.
Aké výdavky si môžete uplatniť?
- Poplatky za energie, vodu, plyn a teplo
- Poplatky za internet a televíziu
- Náklady na vybavenie bytu, ako je nábytok či spotrebiče (v prípade, že tvoria príslušenstvo nehnuteľnosti a sú uvedené v zmluve o prenájme)
- Výdavky na opravy, údržbu, správu bytového domu
- Príspevok do fondu opráv (ak je nehnuteľnosť v obchodnom majetku)
- Odpisy z nehnuteľnosti (ak je nehnuteľnosť v obchodnom majetku)
- Technické zhodnotenie (ak je nehnuteľnosť v obchodnom majetku)
- Daň z nehnuteľnosti (ak je nehnuteľnosť v obchodnom majetku)
- Poistenie (ak je nehnuteľnosť v obchodnom majetku)
- Úroky z úverov a pôžičiek na kúpu nehnuteľnosti (ak je nehnuteľnosť v obchodnom majetku)
Sadzba dane
Sadzba dane z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti je 19 % z daňového základu, ak daňový základ nepresiahne sumu 48 441,43 € (pre rok 2025). Ak daňový základ presiahne túto sumu, zo sumy nad tento limit sa odvádza zvýšená sadzba dane vo výške 25 %.
Prečítajte si tiež: Zdravý štart s baklažánom
Ako vyplniť daňové priznanie?
Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti vyplníte v aplikácií KROS Daňové priznania alebo v programe ALFA plus. S vyplnením vám pomôže sprievodca, automatické výpočty a kontroly. Svoje príjmy a výdavky si však môžete prehľadne spracovať aj v programe ALFA plus, ktorého súčasťou je aj daňové priznanie k dani z príjmov FO. Príjmy z prenájmu sa zapisujú do daňového priznania typu B, do VI. oddielu, do tabuľky č. 1. na riadok č. 11. Do riadku 11 sa zapisujú príjmy znížené o sumu oslobodenia.
Čo sa započítava do príjmu z prenájmu?
Pri výpočte dane z príjmu z prenájmu je dôležité vedieť, čo všetko sa považuje za zdaniteľný príjem. Nejde len o čisté nájomné. Do základu dane sa započítavajú aj ďalšie príjmy, ktoré súvisia s prenájmom, a to najmä:
- Nájomné (pravidelné mesačné platby)
- Zálohy na energie, ak sa neúčtujú a sú súčasťou pevnej mesačnej platby
- Platby za služby, ak sú súčasťou nájomnej zmluvy (napr. internet, TV)
- Úhrady do fondu opráv, ak sú zahrnuté v nájomnom a nepriznané ako samostatný náklad
- Prijatá kaucia (zábezpeka) - ak ju prenajímateľ použije (napr. na úhradu nedoplatku alebo škody), stáva sa v tom momente zdaniteľným príjmom. Samotná prijatá kaucia v momente jej zloženia nie je príjmom, ak sa na konci nájmu vráti nájomcovi.
Prenájom cez Airbnb a podobné platformy
V prípade sprostredkovania ubytovania prostredníctvom webových platforiem (napr. www.booking.com, sk.airbnb.com) pre kategorizáciu predmetného príjmu nie je podstatné, či sa sprostredkovanie vykonáva prostredníctvom webových platforiem alebo iným spôsobom, pre správne posúdenie je dôležité vychádzať z charakteru a rozsahu reálne poskytnutej služby. Napríklad podľa údajov z platformy www.booking.com z charakteru reálne poskytovaných služieb vo väčšine týchto prípadov vyplýva, že ide o krátkodobé ubytovanie, ktoré nerieši naplnenie potreby trvalého bývania a spravidla majiteľ resp. prevádzkovateľ nehnuteľnosti zabezpečuje aj iné ako základné služby a to výmenu posteľnej bielizne, upratovacie služby, poskytnutie raňajok a pod. a preto ide vo väčšine prípadov o príjem zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP. Ak prenajímate štandardne dlhodobo bez služieb navyše, zostávate pri režime prenájmu podľa § 6 ods. 3.
Sankcie za nepriznanie príjmu z prenájmu
Ak na vás príde kontrola z daňového úradu a nepriznali ste príjmy z prenájmu, príjem z prenájmu vám spätne dopočítajú. Domeraná daň je vo výške 19 % (alebo 25 % pri vyšších príjmoch) zo základu dane - ten môže byť odhadnutý na základe obvyklých cien v danej lokalite. Výdavky Vám správca dane nemusí uznať vôbec, ak ich neviete zdokladovať. Okrem dane musíte počítať aj so sankciami: ide o úroky z omeškania (za oneskorenú platbu dane) a penále (za to, že daň bola domeraná správcom dane).
Daňový úrad určuje úrok z omeškania ako 4-násobok základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky (ZÚS ECB) platnej v deň vzniku daňového nedoplatku, s minimálnou hranicou 15 % ročne. Aktuálna sadzba ECB od 11. júna 2025 činí 2,15 % ročne. Z toho vychádzajúc výpočet aktuálnej sadzby je 4 × 2,15 % = 8,6 % ročne, ale keďže minimum je 15 %, táto hranica je aplikovaná.
Okrem úroku z omeškania však môžete dostať aj pokutu za nesplnenie daňových povinností. Od 1. januára 2024 platí inštitút „druhej šance“ - pokuty za prvé porušenie daňových povinností sa neukladajú, ak to spadá do prípadu, kde správca dane môže udeliť pokutu v rámci určitého rozpätia. Ak je pokuta uložená, jej výšku správca dane určuje individuálne na základe:
- Závažnosti porušenia
- Trvania porušenia
- Následkov protiprávneho stavu
- Indexu daňovej spoľahlivosti (v prípade podnikateľských subjektov)
Výška pokút môže byť v nasledovnom rozmedzí za nesplnenie registračných a priznávacích povinností:
- Neprihlásenie sa ako prenajímateľ v systéme finančnej správy: 60 - 20 000 €
- Nezaplatenie či nepriznanie príjmu: 30 - 16 000 €
Preto platí jednoznačné odporúčanie: daňové priznanie je povinný podať každý, koho príjmy z prenájmu presiahnu 500 eur ročne. A zároveň odporúčame konzultáciu s odborníkom.