Nájomné bývanie je bežnou súčasťou života mnohých ľudí. Či už ste študent na internáte, mladý pár začínajúci si budovať život alebo jednotlivec hľadajúci flexibilné bývanie, je dôležité poznať svoje práva a povinnosti ako nájomca. Tento článok sa zameriava na zľavy z nájomného, drobné opravy, poplatky za omeškanie, spoločný nájom a prechod nájmu. A to všetko s prihliadnutím na špecifické podmienky na Slovensku.
Právo na zľavu z nájomného
Nájomca má právo na primeranú zľavu z nájomného v určitých situáciách, ktoré zhoršujú užívanie bytu. Zľavu si však musí uplatniť včas.
Kedy vzniká nárok na zľavu:
- Ak prenajímateľ neodstráni poruchu v byte alebo dome, ktorá podstatne alebo dlhšiu dobu zhoršuje ich užívanie, a to aj napriek upozorneniu zo strany nájomcu.
- Ak sa stavebnými úpravami v dome podstatne alebo po dlhšiu dobu zhoršia podmienky užívania bytu alebo domu.
- Ak prenajímateľ riadne a včas neposkytuje plnenia spojené s užívaním bytu (dodávka vody, elektrickej energie či plynu).
V prípade neposkytovania plnení spojených s užívaním bytu má nájomca právo na primeranú zľavu z úhrady za plnenia. Okrem toho môže žiadať aj primeranú zľavu z nájomného, ak sa v dôsledku neposkytovania plnení alebo ich nesprávneho poskytovania užívanie bytu zhoršilo.
Ako si uplatniť zľavu:
Nájomca musí právo na primeranú zľavu uplatniť bez zbytočného odkladu, najneskôr však do 6 mesiacov od odstránenia porúch. V opačnom prípade právo zanikne. Presný výpočet výšky zľavy právne predpisy nestanovujú. Vždy sa prihliada na okolnosti konkrétneho prípadu tak, aby výška zľavy zodpovedala rozsahu zhoršenia užívania bytu, resp. hodnote poskytovaných služieb (ak je zľava poskytovaná z úhrady za služby).
Drobné opravy a bežná údržba bytu
Všeobecne platí, že náklady na opravy a údržbu bytu hradí prenajímateľ. Existujú však výnimky.
Prečítajte si tiež: Psychologické aspekty rodičovskej lásky
Čo hradí nájomca:
Nájomca hradí tzv. drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou. Uvedenej povinnosti môže nájomcu zbaviť len výslovné dojednanie nájomnej zmluvy.
Čo je bežná údržba:
Bežnou údržbou sa rozumejú práce, ktoré sa obvykle vykonávajú pri dlhšom užívaní bytu. Ide napr. o maľovanie, pastovanie parkiet, udržiavanie dreveného obloženia stien či opravy vstavaného nábytku.
Čo sú drobné opravy:
Drobné opravy sú vymenované v prílohe č. 1 Nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka. Ide napríklad o:
- Výmenu sifónov a lapačov tuku.
- Čistenie zanesených odpadových rúr z bytu do kanalizačného stúpadla.
- Opravy vypínačov všetkých druhov.
- Opravy osvetľovacích telies a prípadne aj výmena ich jednotlivých súčastí.
- Opravy rúr na pečenie, horákov alebo výmenu uzavieracích kohútikov plynu.
- Náklady na zasklievanie okien.
- Oprava uvoľnených podlahových dlaždíc do 1,5 m2.
Poplatok z omeškania pri platení nájomného
Ak sa nájomca dostane do omeškania s platením nájomného alebo úhrady za služby a toto omeškanie trvá dlhšie, než 5 dní po ich splatnosti, je povinný prenajímateľovi uhradiť poplatok z omeškania.
Výška poplatku:
Výška poplatku je 0,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania. Najmenej však musí nájomca prenajímateľovi z titulu omeškania trvajúceho dlhšie než 5 dní zaplatiť 0,83 EUR za každý, a to aj začatý mesiac omeškania. Nárok na uvedený poplatok vzniká zo zákona; nie je teda potrebné ho samostatne dojednávať v nájomnej zmluve.
Prečítajte si tiež: Podmienky dotácií na stravu
Spoločný nájom bytu manželmi
Spoločný nájom bytu môže vzniknúť dohodou medzi prenajímateľom a viacerými osobami na strane nájomcov. Zo zákona však najčastejšie spoločný nájom bytu vzniká, ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich stanú nájomcami bytu, príp. aj uzavretím manželstva vtedy, ak sa niektorý z manželov stal nájomcom bytu už pred uzavretím manželstva.
Bežné veci vs. ostatné prípady:
Podľa zákona platí, že bežné veci týkajúce sa spoločného nájmu bytu môže vybavovať každý zo spoločných nájomcov samostatne. V ostatných prípadoch je však pre platnosť právneho úkonu potrebné, aby s ním prejavili súhlas všetci nájomcovia. Bežnými vecami sú napr. platenie nájomného a úhrady za služby alebo objednanie a vykonanie drobných opráv. Odborná právnická verejnosť za bežnú vec považuje aj uznanie dlhu, ktorý vznikol ako nedoplatok v menšej výške z titulu neplatenia úhrady za služby či poistenie zariadenia domácnosti.
Bežnými vecami naopak spravidla nebudú úkony, ktoré by menili rozsah či dobu trvania nájmu alebo by zahŕňali rozhodovanie o vyšších finančných čiastkach.
Zánik nájmu:
Typickým príkladom, kedy treba vždy konať voči všetkým nájomcom, je zánik nájmu. Všetci nájomcovia teda musia napr. podpísať dohodu o ukončení nájmu. Dodajme, že analogicky treba voči všetkým nájomcom postupovať aj pri doručovaní výpovede z nájmu. Ak by bola táto doručená len jednému z manželov (či iných spoločných nájomcov), neviedla by k platnému zániku nájmu.
Prechod nájmu na inú osobu
Ak nájomca byt užíva spoločne s osobami, ktoré nájomnú zmluvu nepodpísali, mal by sa mať prenajímateľ na pozore. Jeho zmluvným partnerom sa totiž môže stať aj človek, ktorého by za bežných okolností ako nájomcu neakceptoval. K tejto situácii môže dôjsť v dôsledku zákonného prechodu nájmu bytu.
Prečítajte si tiež: Ako postupovať pri odvolaní
Kto sa stáva nájomcom:
Ak nájomca zomrie a nejde o byt v spoločnom nájme manželov, stávajú sa nájomcami jeho deti, vnuci, rodičia, súrodenci, zať a nevesta, ktorí s ním žili v deň jeho smrti v spoločnej domácnosti a nemajú vlastný byt. Nájomcami sa stávajú aj tí, ktorí sa starali o spoločnú domácnosť zomretého nájomcu alebo na neho boli odkázaní výživou, ak s ním žili v spoločnej domácnosti aspoň 3 roky pred jeho smrťou a nemajú vlastný byt.
Právo prenajímateľa:
Pokiaľ by sa prenajímateľ domnieval, že podmienky prechodu nájmu nenastali, môže sa brániť na súde, a to v lehote 3 mesiacov odo dňa, keď sa o tejto skutočnosti dozvedel.
Ďalšie dôležité informácie
Okrem vyššie uvedených práv a povinností je dôležité vedieť aj o ďalších aspektoch nájomného vzťahu.
Peňažné príspevky pre osoby s ŤZP:
Štát poskytuje peňažné príspevky na kompenzáciu ťažkého zdravotného postihnutia (ŤZP). Tieto príspevky sú určené na kompenzáciu zvýšených výdavkov súvisiacich s ŤZP, ako napríklad opotrebovanie šatstva, bielizne, obuvi a bytového zariadenia.
Osobná asistencia a opatrovanie:
Osoby s ŤZP majú nárok na osobnú asistenciu a opatrovanie. Osobná asistencia je forma pomoci, ktorú poskytuje osobný asistent na základe zmluvy s osobou s ŤZP. Opatrovanie je forma pomoci, ktorú poskytuje oprávnená osoba (napr. rodinný príslušník) osobe s ŤZP, ktorá je odkázaná na opatrovanie.
Zdvíhacie zariadenia:
Osoby s ŤZP, ktoré sú odkázané na zdvíhacie zariadenie, majú nárok na peňažný príspevok na jeho kúpu. Zdvíhacie zariadenia zahŕňajú napríklad schodolezy, zdviháky, schodiskové plošiny a výťahy.
Zľava z nájomného pre študenta na internáte
Hoci článok neobsahuje priame informácie o zľavách z nájomného pre študentov na internáte, je možné odvodiť, že študenti majú právo na zľavu z nájomného za rovnakých podmienok ako ostatní nájomcovia. Teda ak prenajímateľ (v tomto prípade internát) neodstráni poruchu, ktorá zhoršuje užívanie izby, alebo ak sa stavebnými úpravami zhoršia podmienky bývania, študent má právo na primeranú zľavu z nájomného. Je dôležité, aby študent uplatnil svoje právo včas a komunikoval s vedením internátu.