Vlastníctvo bytu a jeho prenajímanie so sebou prináša aj riziká, medzi ktoré patrí aj situácia, keď nájomník prestane platiť nájomné. Ak má navyše nájomník maloleté dieťa, proces vysťahovania sa môže zdať ešte komplikovanejší. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto problematiku z právneho hľadiska a ponúka praktické rady pre prenajímateľov.
Úvod do problematiky
V skupinách na sociálnych sieťach sa často diskutuje o obavách prenajímateľov prenajímať byty rodinám s deťmi. Dôvodom sú obavy z komplikácií pri prípadnom neplatení nájomného, a to najmä z povinnosti zabezpečiť náhradné ubytovanie. Tento článok sa zameriava na to, kedy prenajímateľ nemusí zabezpečiť neplatičovi s dieťaťom náhradné ubytovanie a aké sú jeho možnosti.
Dôvody na výpoveď nájomnej zmluvy
Podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu, najmä ak nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace. Táto doba sa môže skladať z mesiacov, ktoré nasledujú za sebou, alebo aj z mesiacov, ktoré nenasledujú bezprostredne za sebou. Je dôležité, aby bol dôvod výpovede skutkovo vymedzený vo výpovedi tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.
Ak prenajímateľ doručí nájomcovi písomnú výpoveď, nájom bytu sa skončí uplynutím výpovednej lehoty, ktorá trvá tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť aj dlhšiu výpovednú lehotu.
Bytové náhrady a ich zabezpečenie
Bytové náhrady upravuje § 712a Občianskeho zákonníka, najmä odsek 4 odkazujúci na odsek 3. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu ako byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt. Náhradný byt nie je potrebné zabezpečiť, ak nie sú splnené podmienky na uplatnenie práva, avšak ak u takéhoto nájomcu nastane dôvod hodný osobitného zreteľa podľa § 712a ods. 3 OZ, má nájomca právo na prístrešie.
Prečítajte si tiež: Podmienky vysťahovania maloletých
Krátkodobý nájom bytu a jeho výhody
Nájomnú zmluvu na byt je možné uzatvoriť aj podľa zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. V tomto prípade stačí, ak nájomca neuhradí nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu aspoň dva mesiace. Výhodou tejto nájomnej zmluvy je, že prenajímateľovi nevzniká povinnosť zabezpečenia bytových náhrad. Konkrétne to upravuje § 10 ods. 2 tohto zákona.
Režim zvýhodnenej výpovede podľa zákona o krátkodobom nájme bytu pre vás platí, ak:
je zmluva o nájme bytu alebo jeho časti uzatvorená najviac na 2 roky (s tým, že môže ísť aj o reťazenie krátkodobého nájmu predlžovaného každé 2 roky, maximálne však 2x - celková doba takto predlžovaného nájmu teda nesmie presiahnuť 6 rokov),
je zmluva uzatvorená písomne a obsahuje:
- meno, priezvisko, trvalý pobyt a dátum narodenia zmluvných strán - fyzických osôb nepodnikateľov,
- obchodné meno, trvalý pobyt, dátum narodenia, miesto podnikania a IČO fyzických osôb podnikateľov,
- obchodné meno, sídlo a IČO právnických osôb a meno a priezvisko osoby oprávnenej za nich konať,
- označenie predmetu nájmu a rozsahu jeho užívania,
- určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a úhrad za služby,
- opis stavu bytu, jeho príslušenstva a vybavenia a tiež opis ich závad, ktoré vám boli známe v čase podpisu zmluvy,
- určenie doby nájmu,
- vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý, že sa zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
ste si splnili povinnosť registrácie k dani z príjmu z prenájmu.
Prečítajte si tiež: Diagnostika ABKM u 6-mesačného dieťaťa
Krátkodobý nájom bytu máte právo vypovedať, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhradu za služby za čas dlhší ako 2 mesiace. Pokiaľ ste si s nájomcom dojednali peňažnú zábezpeku (označovanú tiež ako kaucia, príp. depozit) a dlh nájomcu ste vyriešili jej čerpaním, máte právo vypovedať nájom, ak nájomca nedoplní ani do jedného mesiaca odo dňa doručenia vašej písomnej výzvy zábezpeku do pôvodnej výšky. Dodajme, že zábezpeka môže byť dohodnutá maximálne vo výške trojnásobku mesačného nájomného a úhrady za služby.
Výpovedná lehota začne plynúť dňom, ktorý nasleduje po dni doručenia písomnej výpovede nájomcovi. Jej dĺžka sa spravuje obsahom nájomnej zmluvy; nesmie však byť kratšia, než:
- 15 dní, ak je daná z dôvodu omeškania so zaplatením nájomného,
- 1 mesiac, ak je daná kvôli nedoplneniu peňažnej zábezpeky do pôvodnej výšky.
Pokiaľ je jediným dôvodom, pre ktorý nemôžete vypovedať zmluvu v režime krátkodobého nájmu bytu, nesplnenie registračnej povinnosti k dani z príjmu, môžete (ak ste sa s nájomcom nedohodli inak) vypovedať zmluvu v dvojmesačnej výpovednej lehote.
Postup po uplynutí výpovednej doby
Po uplynutí výpovednej doby (a prípadnom poskytnutí bytovej náhrady, ak sú splnené podmienky) stráca neplatič oprávnenie na užívanie bytu a je povinný sa z bytu vysťahovať. Ak sa nevysťahuje dobrovoľne, má prenajímateľ dve možnosti:
Podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti: V prípade, že súd žalobe vyhovie, určí v rozsudku aj lehotu, dokedy je žalovaný - nájomca povinný vysťahovať sa.
Prečítajte si tiež: Príznaky náročného dieťaťa
Využiť mimosúdny prostriedok ochrany subjektívneho práva - svojpomoc: Spočíva vo vyprataní bytu vlastníkom bytu bez podania žaloby na vypratanie bytu. Tento postup však vyžaduje:
- Primeraný spôsob realizácie svojpomoci.
- Osobný výkon svojpomoci (vlastník bytu osobne alebo jeho splnomocnenec).
Je však dôležité poznamenať, že tento postup sa v praxi neodporúča, nakoľko iba niektoré súdne rozhodnutia považujú svojpomocné vypratanie nehnuteľnosti za súladné s právom.
Poplatky z omeškania a záložné právo
Ak nájomca dlhuje nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, má prenajímateľ právo nielen na dlžnú istinu, ale aj na príslušenstvo tvorené poplatkami z omeškania. Tie je možné žiadať, ak nájomca nezaplatí ani do piatich dní po splatnosti. Náležia vám vo výške 0,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania; najmenej však 0,83 eur za každý (aj začatý) mesiac omeškania.
Prenajímateľ má na zabezpečenie nájomného záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú v byte a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti. Výnimkou sú veci vylúčené z výkonu rozhodnutia. Prenajímateľ by sa mal čo najskôr domáhať, aby súd nariadil súpis týchto vecí.
Ak sa nájomca sťahuje alebo začne odstraňovať veci bez zaplatenia nájomného alebo poskytnutia iného zabezpečenia, prenajímateľ môže veci zadržať na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musí požiadať o súpis osobou poverenou súdom alebo veci nájomcovi vydať.
Výpoveď pre nezaplatenie nájomného podľa Občianskeho zákonníka
Ak právny vzťah nespĺňa požiadavky kladené na krátkodobý nájom bytu, spravujú sa podmienky výpovede Občianskym zákonníkom. Ten povoľuje výpoveď z dôvodu omeškania so zaplatením nájomného alebo úhrady za služby, ak nájomca nezaplatil za dlhší čas ako 3 mesiace. Samotná výpovedná lehota trvá až 3 mesiace a začne plynúť od 1. dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci doručenia výpovede.
Pokiaľ nájomca preukáže, že sa ku dňu doručenia výpovede z objektívnych dôvodov nachádzal v hmotnej núdzi, predĺži sa výpovedná doba o ochrannú lehotu v trvaní 6 mesiacov. Ak nájomca pred uplynutím ochrannej lehoty dlh uhradí, platí, že dôvod výpovede zanikol.
Dôležitosť správne formulovanej výpovede
Výpoveď by mala byť koncipovaná tak, aby v nej nechýbal dôvod, pre ktorý nájom bytu vypovedáte; bližšie špecifikujte aj dlžnú sumu. Ak ju doručujete nájomcovi osobne, nechajte si doručenie potvrdiť jeho vlastnoručným podpisom. Pokiaľ ju zasielate poštou, využite doporučenú zásielku s doručenkou. V prípade, že nájomca nenapadne platnosť výpovede na súde, nájom skončí a on byt stále neopustil, budete musieť na súde žiadať žalobou jeho vypratanie. Keď súd vyhráte, vyrieši problém s nájomcom exekútor.
Práva maloletých detí a súdne rozhodnutia
V súdnej praxi existujú aj právne názory, podľa ktorých nie je možné vypratať nájomcu, ktorý býva v byte s maloletými deťmi, ak by takýmto vyprataním mohlo dôjsť k ohrozeniu ich zdravého vývinu, či by mal byť ohrozený ich záujem. Ide však o extrémne situácie, kedy by sa mali deti ocitnúť takpovediac na ulici.
Odporúčania pre prenajímateľov
- Preverenie nájomníkov: Pred uzatvorením nájomnej zmluvy si dôkladne preverte potenciálnych nájomníkov (zamestnanie, dôvody skončenia predchádzajúcich nájmov).
- Uvedenie všetkých osôb v zmluve: V zmluve uveďte všetky osoby, ktoré budú v byte bývať.
- Preverenie prenajímateľa: Preverte si prenajímateľa vrátane preukázania jeho registrácie u príslušného správcu dane, prípadne oprávnenia na podnikanie podľa živnostenského zákona.
- Peňažná zábezpeka a notárska zápisnica: Dohodnite si peňažnú zábezpeku a spíšte notársku zápisnicu ako exekučný titul v prípade, že nájomca dobrovoľne neuvoľní byt po skončení nájmu.
- Zmluvná pokuta: Dohodnite si zmluvnú pokutu pre prípad neplnenia povinností zo strany nájomcu.